Leasehold vs freehold — один из первых вопросов при
знакомстве с рынком недвижимости Таиланда. Форма владения определяет ваши права
сегодня, расходы при сделке и возможность продать объект в будущем.
Freehold: полное право собственности
Freehold — это владение в полном смысле слова: можно
продать, подарить, завещать, сдавать в аренду без ограничений и без
согласования с третьими сторонами. Срок владения не ограничен.
Право подтверждается документом Chanote — тайским аналогом
свидетельства о собственности (title deed, также известен как Nor Sor 4).
Chanote хранится в двух экземплярах: один у владельца, второй в Land
Department.
Иностранцы могут владеть квартирой в кондоминиуме в формате
freehold при одном условии: доля иностранных покупателей в здании не должна
превышать 49% от общей площади (foreign quota). Когда квота исчерпана,
следующий иностранный покупатель получает доступ только к leasehold. В
популярных проектах Bang Tao и Kamala квота нередко закрывается ещё на этапе
строительства.
Важное уточнение на 2026 год: этот лимит сейчас обсуждают на
уровне правительства. Рассматривается снижение общей квоты до 30–39%, а для
Пхукета, Самуи и Паттайи — точечно до 25%, поскольку, по данным REIC,
иностранцы уже занимают свыше 40% сделок с кондоминиумами на Пхукете. Реформа
не затронет уже оформленные chanote — конституция защищает существующие права
собственности, но может изменить условия для будущих покупок. Прохождение
такого закона через парламент обычно занимает 8–18 месяцев, так что раньше конца
2026 года изменений ждать не стоит. Тем, кто планирует покупку в ближайший год,
стоит уточнять этот момент отдельно.
Leasehold: долгосрочное право пользования
Leasehold — это не владение, а долгосрочная аренда.
Стандартный срок в Таиланде — 30 лет с возможностью продления ещё дважды по 30
лет. Теоретически это 90 лет, на практике — ровно столько, сколько прописано в
конкретном договоре.
Момент, который часто упускают: продление leasehold не
является автоматическим правом. Оно зависит от условий SPA и от позиции
собственника земли через 30 лет. Если собственник сменился, условия изменились
или формулировки договора были размытыми, право продления может оказаться под
вопросом.
Любой leasehold-объект стоит проверять у юриста до принятия
решения о покупке — конкретные формулировки о leasehold renewal определяют, что
произойдёт с объектом через тридцать лет.
Главные отличия
Freehold даёт полную свободу распоряжения объектом без
срока. Transfer fee при регистрации — 2% от оценочной стоимости (делится с
продавцом, обычно поровну). Цена, как правило, на 5–12% выше leasehold-аналога.
Ликвидность на вторичном рынке выше: и иностранные, и тайские покупатели чаще
выбирают freehold.
Leasehold доступен даже тогда, когда freehold quota
исчерпана. Регистрационный сбор — 1,1% от суммы договора (1% регистрация + 0,1%
гербовый сбор), обычно платит арендатор. Цена ниже фрихолда на 5–12%. Передача
права аренды возможна, но требует отдельного оформления и пересчёта остаточного
срока. Вторичный рынок менее ликвиден, чем у freehold.
Что будет через 30 лет
Ответ зависит от договора. Хорошо структурированный
leasehold-договор содержит чёткие условия продления: срок уведомления, цену
нового контракта, порядок оформления и даёт покупателю реальную защиту.
Формулировки вроде «продление по взаимному согласию сторон» защитой не являются
— это зависимость от чужого решения.
Подписывать leasehold-договор без независимого юриста не
стоит. В формулировках о продлении скрыто то, что нужно знать до покупки, а не
после.
Когда leasehold — разумный выбор
Leasehold имеет смысл в нескольких ситуациях: когда freehold
quota в комплексе уже исчерпана и это единственный способ войти в нужный
проект; когда горизонт владения 5–7 лет и вопрос продления через 30 лет не
приоритетен. Самый распространённый случай — покупка виллы: иностранцы в
Таиланде не могут владеть землёй в формате freehold вообще, поэтому leasehold
на землю для вилл — стандартная практика, а не исключение.