Цена на сайте застройщика — это только начало разговора о
бюджете. Итоговая сумма обычно больше. Между тем, что написано в объявлении, и
тем, что покупатель платит при закрытии сделки, почти всегда есть зазор. Пхукет
не исключение: по опыту большинства сделок разница обычно составляет 3–5% от
стоимости объекта. В деньгах это десятки тысяч долларов, которых в рекламных
материалах просто нет.
Застройщики, как правило, ничего не скрывают — часть
расходов на рынке принято не включать в презентации. Но из этих статей и
складывается настоящий бюджет покупки, знать который нужно до подписания
договора, а не после.
Кто платит transfer fee и сколько
При регистрации сделки в Land Department покупатель и
продавец платят property transfer fee — 2% от официальной оценочной стоимости
объекта. В большинстве договоров с застройщиками этот сбор делят поровну: по 1%
с каждой стороны.
В некоторых проектах застройщик берёт оба процента на себя —
это маркетинговый ход, и его стоит уточнять заранее. Все условия прописываются
в договоре купли-продажи (SPA), поэтому SPA нужно читать до подписи, а не
после.
Пример: при покупке объекта за $300 000 доля покупателя в
transfer fee — $3 000–6 000. Сумма не катастрофическая, но в цену на сайте она
не входит.
Юрист — не опция, а обязательная статья расходов
Независимый property lawyer в Таиланде нужен при любой
сделке. Юрист проверяет право собственности на землю, репутацию застройщика,
разрешения на строительство и, главное, формулировки вашего SPA. Без такой
проверки покупатель подписывает документ, толком не понимая, на что
соглашается.
Стоимость юридического сопровождения — $1 500–3 000. По
сравнению с ценой возможной ошибки это немного. Проблемные пункты договора —
ограничение права перепродажи, непрозрачные условия продления leasehold,
размытые сроки застройщика — обнаруживаются как раз на этапе юридической
проверки. После подписания исправить их куда сложнее и дороже.
Меблировка: расход, о котором вспоминают позже
Большинство новостроек на Пхукете сдаются без мебели или с
минимальной комплектацией. Если объект покупается под краткосрочную аренду, без
мебели он просто не приносит дохода. Казалось бы, очевидная вещь — но эта
статья расходов регулярно выпадает из первоначального бюджета.
Профессиональная меблировка под краткосрочную аренду стоит
$10 000–25 000 в зависимости от метража и класса объекта. Качество меблировки и
фотографии листинга напрямую влияют на ставку аренды и заполняемость: разница
между «бюджетным» и «профессиональным» вариантом в одной локации может доходить
до 30–40% в средней цене за ночь.
Sinking fund и расходы первого года
При получении ключей в большинстве комплексов Пхукета
покупатель разово платит sinking fund — взнос в резервный фонд управляющей
компании на будущий капитальный ремонт (бассейны, лифты, кровля и прочая общая
инфраструктура). Заодно оплачивается техобслуживание за первый год вперёд.
В сумме это $2 000–5 000, и появляются они ровно в день
получения ключей — не через полгода и не постепенно. Это один из тех расходов,
про которые чаще всего забывают при планировании бюджета.
Что скрывается за «гарантированной доходностью 8%»
«Гарантированная доходность 8% годовых» — фраза, которую
можно встретить в рекламе многих новостроек Пхукета. Это gross yield,
доходность до всех вычетов. На деле картина другая.
После комиссии управляющей компании (20–30% от выручки при
краткосрочной аренде), коммунальных расходов и спада загрузки в низкий сезон
(май–октябрь, с проседанием occupancy до 30–55%, острее всего — в
августе–октябре) net yield получается на уровне 4–5,5%. На хорошем объекте с
сильной управляющей компанией — до 6%.
Пхукет остаётся сильным рынком и с поправкой на эти цифры.
Сочетание доходности от аренды, роста стоимости актива (Bang Tao: +35–40% за
2019–2024 годы, в 2023–2025 темп роста скромнее — около 8% в год) и качества
жизни — то, что нечасто встречается вместе на других рынках региона. Но считать
нужно по реальным цифрам, а не по буклету.
Возьмите за правило: закладывайте 10–12% сверх цены объекта
на расходы при закрытии сделки. Это обычная рыночная арифметика.
Пример расчёта на $300 000
• Transfer fee (доля покупателя,
1%): $3 000–6 000
• Юридическое сопровождение: $1
500–3 000
• Меблировка под краткосрочную
аренду: $10 000–25 000
• Sinking fund и обслуживание
первого года: $2 000–5 000
• Итого дополнительных расходов:
$16 500–39 000
Реальная цена входа при покупке объекта за $300 000 — от
$316 000 до $339 000, в зависимости от проекта и ваших целей. Диапазон такой
широкий из-за меблировки — это переменная статья, которая зависит от задачи.
Если объект берётся для себя, без сдачи в аренду, этой статьи расходов не будет
вовсе.